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席斯姜洪桥10月14日

2020-01-20 来源:

席斯 姜洪桥

10月14日,河南省18个地级市的房管局长聚在焦作市迎宾馆的一间会议室,讨论杭州、成都、南京等城市的救市措施,计划各市下一步的救市措施。

“救市的都是市一级,因为房地产市场好坏最快最直接影响的是省以下地方政府的财力。”一位地方官员说。以房地产为支柱产业、以土地买卖为主要财源的地方政府面对房价下跌、交易下滑、土地流拍等现状,已经无法坐视不管。

不过,一位接近建设部的人士透露,相关部委已将放松第二套房贷、降低房地产交易契税等方面的意见上报国务院,但并没有得到明确指示,也许下个月一切会更明朗。

支柱产业受损 地方自救

截至目前,全国已有18个城市采取了放松第二套房贷款、减免契税、提高房屋标准价格等救市措施。但建设部以及省一级政府部门却迟迟没有救市政策出台。

在地产市场本应火爆的 “金九银十”,各地均交上了一份堪称惨烈的成绩单。南京市9月份只成交了1 00多套,还不及去年同期的1/5;在这一月,郑州房市销量比去年同期下降了21.7%,销售每平米均价比上月下降了148元。

房地产交易的冷清直接影响到了地产商拿地的积极性,包括房企营业税在内的地产税收以及土地出让金随之大受影响。那些以房地产业为支柱产业、依靠土地出让丰腴地方财力的市县压力空前。

正在参会的河南各市房管局长们汇报,“一个月只卖一套房,开发商都不买地,有的还把买到的地通过二级市场卖掉。”

9月全国税收收入增幅从上半年的 0%下滑至2.5%,其中一个重要原因就是房地产业整体萎靡,导致相关的十几项税收均出现大幅下滑。

从2001年开始,全国各地相继将“以房地产业为支柱产业”作为地区发展的主要动力。在土地买卖上实行“土地储备制度”,政府把集中起来的土地,通过招拍挂进行出让。土地的稀缺性和垄断,使地方政府从土地买卖和房地产开发中获益匪浅,极大充实了地方财政。

此外,房地产一个行业就带动了钢铁、水泥等50多个产业的发展。

国务院发展研究中心一份报告显示,土地出让金、房地产相关税收占地方预算的40%,而土地出让金净收入在一些地方政府的预算外收入中甚至达到了60%以上。

重庆2007年房地产税费收入400余亿元,占全市财政收入的50.8%;而郑州市2007年前三季度房地产和建筑安装行业税收收入40.6亿元,占全市税收收入总量的48.6%。2007年,郑州出让的1 宗住宅用地,共17 8亩,获得土地出让金48.4亿元。

一些开发商私下说,“房地产对地方财政贡献太大了,政府不可能让楼市崩盘。否则,对地方经济影响太大。”

今年前8个月,南京市土地成交总价79亿元,较去年同期减少了92亿元。今年上半年全国土地市场以土地底价成交的接近一半,流拍流标的接近10%。有媒体报道,今年上半年,一些地方房地产税费减少了70%,土地出让金减少了一半以上,地方政府今年的经济计划和发展指标可能都无法完成。

浙江大学公共管理学院教授杨遴杰说,房地产市场衰退对地方财政收入的影响是地方政府出台救市政策的一个主要原因。对于地方政府来说,除了土地出让没有别的更好的办法来增加收入。

中国税收协会副会长安体富说:“地方政府、银行和开发商的利益三位一体,房地产市场不景气,地方政府当然紧张。”

救房政策有多远

河南省建设厅官员说,眼下最紧迫的问题不是土地或开发这个环节,而是销售,开发商如何能把手中的房子卖掉,而不至于资金链断裂引起危机。

河南某市房管局长说,虽然房地产企业销售面临困难,但还没到破产倒闭的境地,现在的房价仍有些虚高,开发商还是有缓冲空间的。

本报从权威渠道获知,相关部委确实曾研究过关于第二套房贷、房地产交易契税等方面的问题,并且已上报国务院,但尚没有得到高层的明确指示。

在现实层面上,虽然杭州24条、南京20条已经面面俱到,但并没能让房地产市场有回暖的迹象。河南省建设厅官员说:“至少明年上半年为止回暖不太可能,消费者观望态度短期不会改变。”

虎杰投资顾问公司首席分析师张寅分析说,美国救市为什么不救房地产?如果美国救房地产能够托住房价,那么次贷、信用等其他的问题都将得到缓解。不救就是因为房地产确实有泡沫,救也没用。

他说,中国房地产市场也有泡沫,我想中央政府不可能不清楚这一点。即便出台降低首付比例或者其他某项措施,短期不会有太大效果,最关键还是看消费预期变化。

河南的房管局长们会上提出了很多解决办法,如将房地产契税从4%下调到1.5%。另一方面建议对个人购房者贷款年限加长,首付比例下调等。

世邦魏理仕研究部董事覃晓梅发现,在最近一段时间,有个被忽略的问题是各地都公布了未来经济适用房建设计划。从公布的结果来看,增量比较明显。此外,天津和北京开始实行“宅基地换城市住房”。大量增加经济适用房以及“宅基地换城市住房”,一方面会迫使地产商继续降价,同时也会拉动投资,给地方政府创造财政收入。

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