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租售同权

2020-03-07 来源:

租售同权?谁动了开发商的奶酪..

如果未来几年中国的住房租赁市场成熟了,你会像很多外国人一样,选择租房而不买房吗?

前不久,由广州甩出的“租售同权”瞬间刷爆朋友圈,掀起一股舆论风暴。紧接着,又曝出九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》推进“购租并举”,并选定了12个城市开展住房租赁试点……更早的还有上海推出全国首个租赁住宅用地。

前天,成都又宣布,允许符合条件的人才以5年前的价格买房;北京则宣布,北京自住房拟变为共有产权房!

每次政策出来,就有一群人高呼:楼市要变天了!确实会变,将来的玩法会跟现在不一样,但不是不少人理解的“开发商死定了”或者“楼市要崩盘了”之类的变天。其实,类似的政策是一场城市间新的人口争夺战。对于房企来说,这不仅不是坏事,反而是一个新的机遇。

不仅如此,住建部联合发改委、公安部等9部门,在近期发布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,明确在重点城市加快推进租赁住房建设,培育和发展住房租赁市场。住建部同时表示要通过立法明确租售同权。在房地产销售市场过冬之际,租赁市场成为当前最火热的话题。

去年以来

租售同权

,国家有关部门就已经确定将住房租赁作为我国房地产调控的长效机制,在经过了去年史上最严调控之后,预计房地产调控将会逐渐向长效机制转移,尤其是对一线城市,租赁市场将成为未来几年的热点。

过去十多年来,国内的房价持续上涨,很多人在总结原因的时候,经常会和国外市场做对比,一个被反复提及的现象是,国外房价之所以涨幅不大,是因为租赁市场发达,很多人通过租房就可以解决居住问题,因此不需要人人买房,相比之下,中国的租赁市场太过落后,远远不能满足人们的居住需求,因此在很大程度上推动了房价上涨。

随着中国也开始大力发展租赁市场,预计未来几年内将会提供大量租赁住房,可以在很大程度上解决部分人群的居住需求。不过,由此带来的问题就是,如果未来几年中国的租赁市场真的成熟了,你会像很多外国人一样,选择不买房吗?

答案恐怕并没有这么乐观。住房出租只是解决了住房最基本的居住属性,对于中国人而言,一套住房所包含的意义远远超出了普通的居住需求,因此,即使中国的租赁市场再发达,仍然取代不了买房的需求。

简单列举4个理由。

首先,住房对大多数中国人而言是最重要的财富载体。从过去十多年来看,有没有房子?有几套房子?已经成为人们的财富分水岭,大多数人之间的贫富差距,其实是以房子的数量来衡量。在中国货币超发的时代,买房成为技术含量最低但是效果最好的投资方式,远远超过了基金、股票甚至是创业。最近一段时间国内一、二线城市房价出现了难得的下跌,预计在楼市调控和金融去杠杆的打压之下,未来一段时间之内也难有起色,对于有能力买房的人群而言,其实提供了难得的机会。如果因为相信租赁时代到来会对房价带来毁灭性冲击,进而选择租房而不是买房,若干年之后,你和周围有房的朋友之间的财富差距只会越来越大。

其次,租售同权虽然承诺保证子女的入学权益等等,但这并不意味着你将来可以通过租房将子女轻松送进好的学区。在供求关系的作用下,未来好的学区房房租价格将会超出大多数人的承受能力,假如一个学区有1万个入学名额,市场上有10万个家庭来争取,那么这个学区的房租价格显然会大大超出市场的平均水平,其最终价格绝对不会是这10万个家庭都可以承受的水平,而是由最富有的前1万名家庭来决定。换而言之,如果过去买不起学区房,未来也同样租不起学区房。从投资的角度来看,即使租售同权时代到来,也并不意味着学区房的末日,过去学区房的价值主要体现在房价上涨,未来的价值将会体现在租金上,从投资回报的角度来看,目前国内的房租回报率其实处于很低的水平,大概在2%、3%左右,主要通过房价上涨来体现价值。未来学区房的租金大幅上涨,如果投资回报率能够达到8%,就几乎可以秒杀市场上所有的低风险投资品种。

第三,如果一线城市大力发展租赁市场,还有可能会推高房价。因为一线城市的土地供应原本就有限,如果更多的土地被用作“只租不售”,那就意味着普通住房的土地供应更加紧张。一线城市的房价在过去十多年持续上涨,土地供应不足已经被证明是很重要的推手,如果租赁市场再来挤占原本紧张的土地市场,普通住房市场的土地价格可能会越来越贵,房价有可能再度迎来新一轮上涨。因此,如果有能力买房而选择了租房,很有可能会错失最后一次上车的机会。

自古“有恒产者有恒心,无恒产者无恒心”,中国自古根深蒂固的思想“买房置地”,短期看开发商的奶酪一直在碗里。

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